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地產大鱷齊聚半島 煙臺上演濱海地產搶灘戰
新浪樂居訊（實習編輯 朱程強）說起沿海城市，人們總會想起青島、大連、上海、天津等，這些城市的房價也早就以數萬的價格將國內的同類城市遠遠甩在身後。而在山東，除瞭人們熟悉的青島、威海，煙臺海陽市的海景房項目也已經率先開打營銷戰，隨後，煙臺市牟平和高新兩個區也加入其中。2013年魯能再度以海藍金岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)旅遊地產項目成為關註的新靚點。
然而，在過去十餘年裡一直居首的本土房企在經歷瞭萬科、龍湖等大型房企的入侵之後，它們不得不面臨本地需求逐漸飽和的現狀，不得不和這些"入侵者"一道尋找外埠客源。
魯能海藍金岸規劃圖
桃園2胎代償怎麼貸款比較會過件 大品牌開發商先後進軍煙臺，卻遇本地化難題
其實，從2006年起，萬科、金地、陽光100、龍湖等品牌開發商便開始先後進入煙臺，並迅速搶占煙臺銷售排行榜前臺。隨後，萬科便首先遇到本地化難題。
2009年，萬科投擲9.48億元拿下瞭芝罘島三裡橋3宗填海地塊，總面積近31.2萬平方米。因地塊沿海，加之周邊有過賣高端項目的先例，萬科首批推出高端別墅產品"萬科·海雲臺"。本以為能受到市場認可，實際上銷售卻進展緩慢，從2011年5月取得預售證以來，至今仍有198套待售，占已批預售量三成。
因為，該地塊所在的煙臺北部區域並不被當地高端人士認可，而且項目附近的污水處理廠也使得項目的居住價值大打折扣，而市民對地塊填海安全的擔憂之外，萬科海雲臺以8500元/平方米高價入市，再加上媒體爆出的負面頻出，房屋增貸2胎缺錢急用哪裡借錢多方合力導致銷售不暢。"太固執，太專註自己的產品，沒有研究當地市場。"對於萬科遭遇的銷售難題，煙臺多位本地從業人士如此評價。
遭遇本地化難題的還有金地集團。該集團2011年10月以"金地瀾悅"項目進入煙臺高新區市場，項目除瞭普通住宅外，還配比瞭兩棟近500套精裝修公寓產品。煙臺房地產交易網顯示，金地瀾悅已公開對外銷售的232套精裝修公寓產品僅簽約銷售38套。
而作為最早進入煙臺的外地房企之一，世茂房地產2006年拿下芝罘區解放路地塊，以城市綜合體的業態對外銷售。早在2008年，世茂就對外宣稱將建煙臺第一高樓，但該樓從08年開始便進展緩慢，至今仍未推售。
重整旗鼓各大房企再現搶灘戰
在短暫受挫後，外地房企開始調整解決本地化難題也就成瞭各大房企的焦點。而龍湖的出現，成為煙臺樓市的一個明顯轉折點。
2011年，龍湖地產首個旅遊地產項目葡醍海灣8000畝超級大盤推售，開盤當日銷售20億元，花園洋房、別墅產品當日售罄。當年整體銷量也高達30億元，其中本地客戶占8成。此役在龍湖內部即堪稱經典案例。
在龍湖的營銷手法中，他們將更多的精力放在瞭渠道的拓展上。高端客戶經常出沒的地方，是龍湖客戶拓展的必選之地，銀行的VIP室、奢侈品商場等等地方，均可見龍湖銷售員的身影。
此外，從2012年4月起，龍湖連續兩個月每周末免費安排煙臺高端人士飛往北京龍湖龍湖頤和原著項目，因為隻有創造強烈的畫面感，才會真正令客戶下單簽約。
相對於龍湖的公開攬客，萬達走的是政商路線。在萬達的營銷體系中，政府關系和各類商會尤為重要。在煙臺萬達廣場的開工典禮上，煙臺市級領導悉數到場，"要讓我們的投資者吃下定心丸。"煙臺芝罘萬達廣場投資有限公司副總經理袁輝說。
去年4月，越秀星匯鳳凰連續兩周加推貨源，以特價房名義將開盤之初的6800元/平米均價調整至5500-5600元/平米，全年實銷售3.38億元，去化5.45萬平方米。
而作為煙臺新起的旅遊地產項目，魯能新推出的海藍金岸旅遊地產項目成為關註的新靚點。該項目位於山東半島藍色經濟圈核心區域，可謂有相當大的競爭優勢。4A級旅遊度假區，海即跨海大橋與煙榮青城市輕軌的通車、半小時可通達三城，項目綠化率60%，由21幢55-106㎡瞰海高層和8棟160-180㎡的觀海別墅組成，種種有利條件再加上近期項目向全國發起的"尋找合夥人"活動可謂讓魯能海藍金岸賺足瞭喝彩。
"在他們的營銷挑戰面前，本土房企營銷意識在慢慢蘇醒，開始逐步重視對營銷策略的審時度勢，不再是以往的'蓋瞭房子慢慢賣'。"同策咨詢研展部經理孫建波說。
海景房外銷或成房企唯一出路
據克而瑞機構的監測數據顯示，在煙臺六個主城區，除瞭芝罘、萊山這兩個核心區之外，緊鄰海岸線的高新區與牟平區，2012年其供應量占煙臺六城區分別為14%和17%，但是成交量卻隻占7%和11%。
市場的悄然變化引發瞭部分開發商的關註，"遭到龍湖的圍剿之後，周邊項目的銷量就一直上不去，年消化量平均隻有100套。"實際上，龍湖自身也受到影響。因本地客戶潛力挖掘飽和，又沒有更有吸引力的產品吸引本地客群註意力，葡醍海灣銷售出現乏力，使得去年項目的銷量下滑，最終成交額12億元，不及2011年一半。
外銷再度提上關鍵議程，在高新區天悅灣項目的外立面上二順位，"北京人的後花園"橫幅又一次出現瞭。
對此，大型外地房企有著天然的資源優勢。去年夏季，金地瀾悅通過自身的數據庫系統，邀約瞭北京、東北等忠實業主來到煙臺，最終給項目帶來20餘套的公寓去化量。而海藍金岸也在濟南等目標城市內魯能項目售樓處設立展臺，以吸引對品牌有一定忠誠度的買傢。
對於已經有全國旅遊地產外銷經驗和大范圍展廳鋪點的碧桂園來說，這似乎更為簡單。6月15日，十裡金灘在全國的300多個銷售展廳同時開放，除瞭山東區域新設立的展廳之外，其餘城市的展廳可在碧桂園其他項目展廳上直接擴容。
去年煙臺牟平區的外地客戶比例由10%升至20%，但是，"這些來訪成交地緣性明顯，置業者多是在此地有生意關系，或者親戚朋友在此，不是單純的旅遊人群。"置地前景機構市場總監林敬皓如是分析。
煙臺樓市海灘上的戰爭可謂是波濤暗湧，對於煙臺的海景房的前景，我們也隻能說機遇與挑戰並存。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-02/10412279778.shtml
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