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  進入"銀十", 上海自貿區輻射區域樓市成交上漲勢頭開始放緩,不過價格依然堅挺。業界稱,目前仍處"起漲點",根據後期視自貿區規劃,未來風險和收益處於平衡狀態。

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  來自21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示,截止10月22日,上海自貿區主要涉及的外高橋(600648,股吧)、臨港新城、川沙和祝橋四個板塊,合計成交新房面積為6.1萬平方米,較9月同期下滑36.9%。而在整個上海市場,截止22日新房成交面積較9月同期僅小幅下滑1%,自貿區輻射板塊新房成交面積的下滑程度遠大於全市整體。其中,僅祝橋板塊由於9月下旬新增房源供應,10月以來新房的成交出現明顯增長,達0.7萬平方米,9月同期的成交量僅220平方米。其餘三個板塊成交量均有不同程度的下滑。其中,川沙板塊和外高橋板塊10月以來的成交量均不足9月同期的4成,分別為35.5%和36.7%。

  隨著時間的推移,自貿區輻射板塊成交趨緩。10月以來,輻射板塊新房成交面積較9月下滑明顯。

  業界認為,目前自貿區輻射板塊房價尚處於"起漲點",未來3年成交均價在當前的基礎上漲幅至少在30%左右,高於上海其他地區增長幅度。

  東地產 汪露 報道

  盡管新房市場的成交量出現明顯跌幅,但開發商對於自貿區樓市依然看好,價格上表現較為堅挺。

內容來自sina新聞

 樓市成交勢頭趨緩

  自上海(樓盤)自貿區概念提出以來,區域輻射板塊房價上漲幅度高達15%-20%,部分樓盤價格出現30%左右甚至更高的漲幅。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/07563683131.shtml

  二手房市場方面,外高橋、臨港新城等板塊在9月份成交皆出現集中釋放的現象。數據顯示,外高橋板塊9月共成交356套房源,環比提升70.3%,9月成交總量遠高於去年165套的月均水平。同時,相比今年3月成交高峰月,及2013年前8月月均成交相比亦高出近百套。而同樣的情況體現在臨港新城板塊。

  同策咨詢研究部總監張宏偉預計,根據大虹橋板塊的案例分析,上海自貿區的土地價格在短期內會快速上漲,未來3年自貿區及同區位土地價格將翻番。而商品住宅價格在3年後,成交均價在當前的基礎上漲幅有望在30%左右,將高於上海其他地區增長幅度。

  多位市場分析人士接受《東地產》采訪時表示,這種情況下,短期內過快的漲幅需要時間進行沉淀,尤其對於部分生活配套、出行並不完善的偏遠板塊。

  中原地產外高橋門店經理宋滬雄說,外高橋板塊二手房市場近期仍然呈現"量價齊升"的特點。目前,單個門店月成交量相當於2012年的總和。

  價格漲幅明顯

  隨著時間的延續,投資熱潮趨於平淡。進入"銀十",整個樓市成交上漲勢頭開始放緩,不過價格方面依然堅挺。

  據21世紀不動產上海區域市場研究部不完全統計,自貿區輻射板塊10月以來和9月成交均超過5套的樓盤共有12個,其中9個項目房價上漲,占比房貸2胎要找那間銀行達75%,平均漲幅3.7%。

  據上海中原研究咨詢部對受自貿區輻射的外高橋、祝橋、臨港新城板塊成交數據監測結果顯示,三個板塊10月前21天的新房成交均價與今年上半年的月均成交價相比,基本超過10%以上。其中,漲幅最大的是臨港新城板塊,成交均價漲幅達到36.86%。該板塊前3個月基本處於零供應狀態,10月份保利湖畔林語苑全新上市,項目報價在1.9-2.4萬元/平方米。

  二手房方面漲幅更為明顯。據漢宇地產金地未未來分行和俱進分行兩傢門店經理介紹, 10月份房東心態持續強勢,除選擇惜售、跳價等方式常常出現外,一部分業主已經考慮長線持有或由售轉租。以幸福小鎮為例,此前掛牌價格維持在2.4-2.5萬元/平方米,自貿區落地後,現價格已上漲至2.7-2.9萬元/平方米,價格漲幅達3000-4000元/平米。

  安濤說,板塊內業主跳價兩次以上的情況常常出現,最高可以達到四連跳。"8月底門店掛牌的一套房源,位於富特新村,面積57平方米,原掛牌價格為105萬元,後來業主分別跳價108、110、120萬元,累計漲幅達15%,但最終仍以115萬元成功出售。"

 仍處於"起漲點"

  事實上,自貿區是一個中長期的概念。目前而言,除瞭政策規劃外,交通出行、配套設施、供需比例等多方面因素並沒有出現明顯改善。短時間內房價上漲過快,顯然是預期推動的結果。

  不過臨港新城的這一火爆銷售情況,進入10月並未得到延續。據安傢房產臨港店一位業務員稱,10月以來,上門詢問客戶相對減少,成交也較9月相對放緩。即便如此,板塊內的行情相較9月之前仍然好很多。成交趨緩的現象在外高橋二手房市場上沒有出現。21世紀不動產上海銳豐高橋季景路店區域經理安濤告訴《東地產》,外高橋板塊行情一如既往的好。不論是成交量,還是價格,基本與9月保持一致。

  從長期來看,自貿區對樓市仍然是利大於弊,隨著自貿區建設,人流聚集效應逐步顯現,或將帶動樓市進一步攀升。

  "自貿區在中國是一個唯一性的東西,稀缺必然會帶來價值。這種價值能夠在什麼時候兌現,兌現多少程度,遠不是我們能夠揣測的。因為從中央角度出發,自貿區是帶著推動改革的政策利好,政府希望它成功,也會全力支持它成功。相對應的就是,一旦資源集中某個地方,衡量投入的土地和房地產必然會出現極大的上漲動力。"中交地產華東公司市場拓展經理姚伯均對《東地產》分析稱。

未來3年至少再漲30% 自貿區樓市尚處 起漲點

  上海乘星行總經理李驍告訴《東地產》,未來自貿區域中發展要素所有載體都是房地產。不過,之所以叫"試驗田",其實還是存在不成功的可能,這樣一來投資者就存在風險。如果成功,也需要一個長時間積累的過程,反應到房地產市場也需要很長時間。投資者還需要理性,不要過分透支概念預期。

  復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民(博客,微博)則認為,目前自貿區的樓市還處於起漲點,後續將會更高,主要是買方對於後市預期看好。賣方將房源掛牌出來發現很多有買傢接盤,即便漲價,還是有人接,其實是市場的結果。但是判斷這個價格是不是"虛高",主要看自貿區會不會成功,不能看到有漲價現象就盲目判斷價格虛高。"國傢對於自貿區的規劃隻能成功,不能失敗。在目標確立的情況下,我認為後期房地產仍然會有漲幅。"

  對於普通投資者如何佈局自貿區,有業內人士指出,相比於住宅價格快速上升後帶來的風險,商業類的投資其實更具成長性。一些具有投資前景的項目,以臨港新城鴻音廣場為代表,目前仍處價格窪地,隨著自貿區穩步推進,區域國際地位的提升,人氣和客流的持續增加,自貿區內商業租金與國際接軌將是大概率事件。

  亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存接受《東地產財經周刊》(以下簡稱"《東地產》")采訪時表示,目前看來還是概念多,炒作多。不過,在投資者看來這是一個非常好的機會,因為未來政策還很不明朗,過快上漲的房肯定為投資者帶來一定風險,但也有可能政策非常好,也會帶來高收益。

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劉子星

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