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  "如果都這樣做,那麼沒有進入門檻的工業地產就像一個充滿瞭無證駕駛車輛的高速公路,裡面的風險難以想象,最終可能導致這一領域的混亂和崩潰。"錢偉說。

  北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義對本報記者表示,規范中國的工業地產市場,首先需要完善相應的法律法規,此外很重要的就是設立工業地產準入機制。

  結果幾乎在所有人的預料之中,但問題並沒有得到根本的解決。

派米雷園區糾紛追蹤

  公開資料顯示,派米雷是上海一傢綜合性投資公司,業務涵蓋地產板塊、實業板塊和金融板塊。其前身涉及旅遊地產、商業地產等開發,後期逐漸以產業園區為主。派米雷的官方網站極力將公司描述成一個產業地產促進商,並將產業地產投資與建設作為主營業務,致力於促進中國產業的發展。

  "但如果以這一案件作為樣板,會出現更多模仿者,導致工業地產領域更加混亂,衍生出更多的風險。"夢海的代理律師黃傢勇認為。

  "但問題在於,應該以實際事實來判定一項經濟行為,例如預售合同、對外宣傳和營銷模式已經是房地產開發形態,怎麼還能認定這是自有廠房的建設呢?"一位律師提出質疑。

  由於在派米雷園區的嘗試中獲得甜頭,派米雷正在大舉復制這種經營模式。目前,派米雷在奉賢區共開發瞭三個產業園區。盡管上海市對工業用地物業一刀切地禁止分割銷售,但無論是位於星火開發區的派米雷園區、還是派米雷南橋產業園都可以幫助入園企業辦理獨立產權證。

  "在沒有預售證監管的情況下進行廠房買賣存在風險,很有可能出現一房多賣建融彰化秀水建融的情況。目前的法律法規對工業廠房交易缺乏相應的規定,容易導致大量企業跟風將工業用地分割出售,造成市場的混亂和風險的蔓延。"李晨表示。

  6月25日,派米雷在公司網站上發佈瞭法院判決公告,聲稱"法律是公平公正的,隨著我公司終審的勝訴,最終體現瞭誠實信用原則的勝利"。

  錢偉認為,自身上訴失敗主要是因為派米雷與當地政府有著良好的關系。

  判決書上認可瞭派米雷自建廠房出售的說辭,認為這是自有房地產的經營行為而非房地產開發行為,無需申請房地產開發企業資質等級證書。不過,"(軒禮)在營銷宣傳、營銷模式等方面存在以房地產開發企業的身份從事房地產經營行為之嫌,該行為亦系在廠房建設運作環節中存在的失范行為,應由相關行政部門規范管理"。

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  6月21日,上海市第一中級人民法院(下稱"上海一中院")對派米雷奉賢園區糾紛案件(詳見6月17日中國房地產報《派米雷園區糾紛調查》)作出終審判決,維持原判,該園區開發商上海派米雷投資(集團)有限公司(下稱"派米雷")再次勝訴,上海夢海化工有限公司(下稱"夢海")的上訴則因為被認定"缺乏事實和法律依據"而遭到駁回。



  夢海方面則對此結果表現瞭極度的失望。"這非常不公平,法院對於夢海提出的問題都沒有作出明確回應,我們一定會繼續進行申訴,要求再審。"夢海董事長錢偉對中國房地產報記者表示。

  交鋒

  "去年年初夢海發現派米雷在沒有土地證的情況下將廠房分割銷售,但是當地法院一直拖到10月才接受我們的起訴,但那時候派米雷的土地證已經辦瞭下來。"錢偉說,"這在某種程度上是一種地方保護主義。"

  雖然夢海一直質疑派米雷分割銷售工業廠房的行為,違反瞭上海市規土局2011年下發的《關於委托區縣辦理農轉用和土地征收手續及進一步優化控制性詳細規劃審批流程的實施意見》中對於工業用地不能分割銷售的規定,但依靠這些,很難得到其所希望的"合同無效"的判決結果。

  "派米雷分割銷售確實違反瞭上海市的相關規定,但這些規定隻是地方政府的行政性規定,法院不會依據這些行政規定推定派米雷行為違法。"大成律師所合夥人李晨告訴中國房地產報記者。

  但夢海認為,派米雷和其子公司軒禮都沒有房地產開發資質,而派米雷園區的廠房作為商品房出售,也沒有取得預售證,尤其是上海工業用地上的物業絕對不允許分割銷售。這樣一來,派米雷的園區銷售其實是涉嫌違法、違規的。

  對於夢海質疑自己沒有預售證就銷售工業廠房的行為,派米雷的解釋是,關於預售證的相關規定針對的都是住宅、商業地產開發,自有廠房建設根本不屬於城市新商品房的范圍。

  但眾多接受采訪的產業地產人士都傾向於認為,雖然商品房預售證管理規定沒有明確將廠房劃為商品房的范疇,但是在上海許多類似的廠房在預售時都需要申請商品房預售證,而且派米雷將自有廠房轉讓的行為屬於房地產經營行為,也應該接受商品房預售制度的監管。

  不過,上海一中院的二審依然與此前的一審保持一致,認為"夢海與派米雷先期簽訂的《廠房預售合同》、後期與軒禮公司的《廠房預售合同》,均系雙方真實意思表示,而軒禮在具備合法建築規劃手續、竣工驗收合格及取得房地產權屬證書的情況下,雙方按約進行房地產交易,並無法律上的障礙,更為關鍵的是類似的房地產買賣已經取得房地產權證,表明交易成功"。

  地產法律界人士向本報指出,由於該案件涉及工業地產這個新興而模糊的領域,很多法律法規、行政條文在使用上顯得模棱兩可,而司法機關也很難超脫事件本身,從行業全局去思考這個問題,夢海的訴求也難以實現。

  "目前,派米雷的模式已經得到更多企業的模仿套用。"錢偉向中國房地產報記者指出。

  據媒體報道,上海丹源服裝集團在拿到上海市松江區一幅工業地塊之後,目前已經將土地分割開發成多棟寫字樓,並分別銷售給15傢企業,並宣稱其主營業務由原本的服裝制造業轉型為房地產開發。

  與派米雷相似,買主也獲得瞭工業用地性質的產權證,丹源服裝也完成瞭正常房地產開發商的所有工作流程。但是對外,這傢企業卻宣稱自己的地塊屬性已經轉變為商業用地。

內容來自sina新聞

  盡管上訴成功機會渺茫,但夢海並沒有打算妥協。黃傢勇告訴記者,"我們希望派米雷的行為得到現有法律制度的約束,我們會向上海高院提出再審申請,在再審的過程中將自己的意見充分闡述出來,夢海將窮盡一切來維護自己利益。"

  李晨則對記者分析,通過再審可以創建一個平臺,最終以調解的方式解決夢海和派米雷之間這種激烈的矛盾,這可能是這一混沌局面唯一的解決方案。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/09462297233.shtml

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劉子星

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