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24上市房企資產負債率高達73% 已超過警戒線

    上市房企負債率上升

  對此業內人士表示,中國人民銀行在2012年上半年兩次下調存款準備金率各0.5個百分點,並在年中兩次下調存貸款基準利率,這在一定程度上緩解瞭開發商的資金壓力。記者瞭解到,從2012年年中開始,不少開發商選擇增加資金杠桿爭取主動權,通過銀行貸款或信托產品進行融資,一些資金實力較強的企業獲得瞭更多機會,這也直接導致瞭開發商負債率的上升。

  去年以來,房地產開發商通過各種渠道籌措資金拍土地、上項目,直接導致開發商負債上升、存貨增加。包括萬科、招商地產、華僑城等24傢大中型上市房企截至去年底的總資產負債率已高達73.1%,同時它們的存貨價值5530億元,較2011年底上升1000億元。

  截至3月22日,包括萬科、招商地產、華僑城、榮盛發展、世茂股份等24傢上市房地產公司已交出2012年財務報表。其中,資產負債率上升的公司占據七成,其中萬科、華遠地產等知名房企的資產負債率高達77%以上,而中華企業、泰禾集團等公司的資產負債率更是超過80%。

內容來自sina新聞

  記者在北京多傢銀行瞭解到,目前市面上房地產信托產品的預期收益率大多在10%以上。隨著今年有大批前兩年的房地產信托產品陸續到期,如果樓市出現波動,或者開發商資金鏈條出現意外情況,資產負債率高企的房企可能會面臨兌付風險。但即使是在這種情況下,眾多房企均希望繼續通過包括信托在內的各類渠道進行融資。中航地產就表示,公司將通過加強融資管理、拓寬融資渠道等方式獲取外部融資。

  隨著今年有大批前兩年的房地產信托產品陸續到期,如果樓市出現波動,或者開發商資金鏈條出現意外情況,資產負債率高企的房企可能會面臨兌付風險。

  去年底24傢上市房企存貨總價值高達5530億元,同比上升1000億元。其中,存貨超過100億元的上市房企有10傢。

  與負債上升相對應的是,上市房企去年底的存貨規模大幅度上升,24傢公司存貨總價值高達5530億元,同比上升1000億元。盡管前期"國五條"出臺,但今年一季度銷售回暖,似乎讓開發商不僅不怕賣不出去,還大有加大投資開工的勢頭。

  對此,業內專傢表示,房地產開發商存貨的大規模上升,並不是傳統意義上單純去囤積商品房,其意義還包含房企新獲取項目及在建開發產品的增加。興業證券首席策略分析師張憶東認為,"此輪調控更註重二手市場,未來兩三個月地產開發投資不會明顯減速。"

  記者統計,在上述24傢公司中,去年底存貨超過100億元的上市房企有10傢,其中萬科雖然表示公司"存貨結構保持在健康狀態",但截至2012年底其存貨價值2551.6億元,較2011年末增加470億元。

  資金杠桿的增加,對房地產開發商帶來的不僅僅是收益。2011年以來,眾多開發商選擇房地產信托產品進行融資,動輒超過10%的利率不僅給開發商帶來壓力,也給投資者帶來兌付風險。但與此同時,隨著樓市寒冬已過,開發商高價借錢拿地的信心十足,不少大型上市房企甚至提高瞭分紅金額。

  中國社會科學院銀行公會債務協商二胎年息金融研究所財富管理研究中心的數據顯示,至2月底,今年以來已成立54款房地產信托產品,首次募集規模超過120億元,平均募集規模達3億元,超過基礎設施信托、工商企業信托、金融機構信托。

  而開發商透露的信息顯示,房企為房地產信托產品支付的利率越來越高。國內房企龍頭萬科的融資能力本來首屈一指,但在其2013年到期的金額最大的4筆信托借款中,最高合同利率達到每年11.5%,最低的也有11%。

  開發商樂於通過外部融資買土地、上項目,這是中國房地產市場一直以來的基本模式,一些大型房企的資產負債率常年維持在60%以上。

  不過與此同時,不少房企也顯示出樓市回暖下"不差錢"的狀況。記者統計,上述24傢上市房企中,僅有6傢公司2012年度不會分紅,14傢公司增加瞭分紅規模,其中萬科增加瞭5.5億元的分紅,華僑城和招商地產也分別將分紅規模從去年的3.4億元左右提升至5億元以上。

   存貨劇增1000億元

  記者發現,在這24傢公司中,資產負債率上升的公司占據七成,其中萬科、華遠地產等知名房企的資產負債率高達77%以上,而中華企業、泰禾集團等公司的資產負債率更是超過80%。

  隨著房地產上市公司2012年年報的陸續披露,一些大中型開發商資產負債率的上升再次引起關註。記者統計,截至3月22日,包括萬科、招商地產、華僑城、榮盛發展、世茂股份等24傢上市房地產公司已交出2012年財務報表,這些上市房企總的資產負債率高達73.1%,已超過業內公認70%的警戒線。中信建投房地產行業首席分析師蘇雪晶認為,目前很多大型房地產開發商的資產負債率超過瞭70%,增加資金杠桿成為開發商擴張的必然選擇。

    財務成本上升顯兌付風險

  記者瞭解到,金地集團今年前兩個月累計實現簽約面積為32.8萬平方米,累計簽約金額達41億元,分別較去年同期上升1.1倍和1.5倍。在一季度樓市特別是一手房市場持續升溫的情況下,開發商似乎並不擔心房子賣不出去,借錢、囤貨的勢頭可能仍將延續。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/09091974024.shtml
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劉子星

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