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  在葉海波看來,這次興潤置業倒下,與其在建的"長汀村舊村改造"項目和"桃源府邸"項目有關。

  "這個地方非常難拆。"一名參與過長汀村拆遷的律師稱,這正是興潤置業遭遇難題的一個重要原因。

  事實上,房價下跌、土地貶值,開發商因此承受巨大的開發壓力,這在三四線城市已較為多見。

  張善明說,離長汀村舊村改造項目不遠的中央花園地塊,樓面地價7000多元/平方米,業界認為隻有賣到13000元/平方米才能保本。現在,中央花園市價在11000元/平方米之內,有的大戶型每平方米單價隻有8000~9000元。"聽說這個開發商至少虧損好幾個億。"

  於是,長汀村舊村改造項目令興潤置業陷入"隻投入、沒產出"的尷尬境地。隨後開發的桃源府邸,又加劇瞭興潤置業的資金緊張情況。

  昨天甚至有外媒報道稱央行已經介入,並與建設銀行及奉化市政府官員召開緊急會議,討論興潤置業如何償還35億元人民幣債務的問題。

  葉海波認為,興潤置業的倒下,除與其管理不善有關外,還與這幾年樓市的急劇變化有關。目前,奉化房價比最高峰時下跌瞭20%左右,地價也出現急跌。

  據記者瞭解,盡管興潤置業違約事件主要與部分"問題樓盤"有關,但多名學者均對記者表示,該事件無論對房地產公司還是銀行業來說,都有可能形成鏈條反應,風險警示意味甚濃。

  對此,奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關負責人對《第一財經日報》記者表示並不知情。央行也於昨日公開澄清報道與事實不符,並對該媒體予以強烈譴責。

地價急跌困死開發商 央行澄清救助違約房企傳聞

  兩大"問題樓盤"

  與此同時,興潤置業非法吸收公眾存款7億多元,涉及98人,其中機關事業單位人員7人。目前,奉化市成立的專案組和應急工作領導小組已多次與銀行溝通,希望妥善解決這一問題。

  於是有開發商抱怨,興潤置業資不抵債與奉化地價"跳水"有關。前幾年市場好的時候,政府推地時把起拍價定得很高,導致企業高價拿地。現在市場不好,政府為瞭提高拍賣成交率,又把起拍價定得很低,導致房企現有資產嚴重縮水。

  此外,去年年底綠城集團在長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝,與之前該地段估價1000萬元/畝相距甚遠。

  洛茲置業在此前的開發過程中遭遇瞭村民的抵制,最終與項目緣盡。"此後沒過多久,興潤就進來瞭。"有知情人士表示,當地政府在和興潤置業談瞭之後,"他們這才進來拿地"。

  "時間拖瞭三四年,成本也在上升。"張善明說,關鍵是,興潤置業用其他項目的貸款,以及借來的高息民間融資,用於安置房建設。這對一傢地方房企來說,無疑會承受巨大的財務壓力。"聽說每天的利息都要50萬元左右。"

  興潤置業是奉化當地較大的房地產企業,擁有30億元資產,曾位列寧波百強企業第33位、建築房企前5位。盡管如此,興潤置業在寧波房產界並不知名,其項目開發也多位於奉化本地。

  張善明說,興潤置業建設長汀安置房18萬平方米,建設成本投入在五六億元,目前大部分人已得到安置。但由於村民的意見,該項目後期用於商業開發的150多畝地塊拆遷進展緩慢。

內容來自sina新聞

  昨天,長汀村村委會書記張善明對《第一財經日報》記者表示,興潤置業此前從寧波洛茲置業有限公司(下稱"洛茲置業")手中接盤瞭長汀村舊村改造項目,對300多畝地實行"邊拆遷安置、邊商業開發"的運作模式。

  一傢縣級市房企的債務違約,牽動瞭政府、銀行、企業、媒體乃至公眾的敏感神經。

  桃源府邸是興潤置業在建的高檔別墅樓盤,規劃三期共建51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會所,按計劃2011年12月開工,2013年12月交付。根據公開資料,該樓盤排屋最低起價560萬元/套,獨立別墅最高售價3000萬元/套。

  但在桃源府邸項目工地上,本報記者看不到建築工人的身影,施工現場也是大門緊閉,隻能看到建瞭一半的別墅和排屋,沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說,由於這幾年限購等房地產調控政策出臺,桃源府邸的別墅隻實現瞭少量銷售。

  房地產風險警示

  3月11日,興潤置業彰化田尾建地貸款實際控制人沈財興和法人代表沈明崇,因涉嫌非法吸收公眾存款罪,被移送奉化檢察機關審查起訴。

  2010年1月,興潤置業以6.6億元拍下桃源府邸地塊,折合樓面價7852元/平方米;去年12月,另一傢公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價卻隻有3204元/平方米。兩相對比懸殊。

  奉化錦屏為民中介所負責土融建融苗栗西湖土融建融人葉海波說,沈財興是一個專心做事的人,之前他們開發的陽光水岸、陽光茗都等樓盤,在奉化市場的口碑都很不錯。然而,沈財興對企業並不善於經營管理,公司比較混亂。"下面的人賺錢瞭,他自己倒沒有賺到多少錢"。

  在戶籍人口不到50萬的奉化,沈財興廣為人知,他從一個泥水匠、包工頭起傢,把興潤置業做到當地房企龍頭企業。

  對此,一名奉化官員認為,地價走勢的依據是市場變化,開發商要在市場中學會"遊泳"。他表示,目前省市政府非常關註興潤置業事件進展,奉化也在積極尋找"接盤者",同時也與銀行多次協商,希望予以妥善解決。

  經當地政府核查,目前浙江興潤置業投資有限公司(下稱"興潤置業")及關聯企業總負債超過35億元,其中銀行貸款24億元,涉及10多傢銀行,其中建設銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認為,興潤置業及關聯企業經營管理混亂,導致資金鏈條斷裂,初步核實已經資不抵債。

  招商證券發展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對記者稱,發生違約的事件其實並不意外,這是對銀行開發貸款風險的一種警示。不僅僅是銀行,其他金融機構和房地產都存在著聯系,同樣也是一種風險警示。

  中原地產市場研究部總監張大偉表示,這起房地產貸款違約案例,無疑將促使房地產融資收緊,包括銀行貸款和其他渠道的融資。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/08122651586.shtml
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