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  但沈國軍並未滿足於此,2000年,中國銀泰與寧波市國有資產管理局簽訂《股權轉讓協議》,收購後者持有的21.41%寧波華聯國有股,之後寧波華聯更名為"銀泰股份",並將該公司百貨業剝離給銀泰百貨,2009年7月,銀泰股份更名為"京投銀泰股份有限公司"(下稱"京投銀泰"),成為銀泰系進軍地產業的平臺。

  日前,在杭州武林廣場銀泰系旗艦店辦公樓內,《第一財經日報》通過視頻采訪到瞭不常露面的沈國軍,與此前的低調不同,在采訪中,沈國軍高調宣佈今後要轉型大舉投資購物中心,力拓商業地產。此外,隨著科學城改名為"銀泰資源股份有限公司"(下稱"銀泰資源"),預示著沈國軍的目光更多地將轉向商業地產及礦業。

內容來自sina新聞

  "數年前,銀泰系頻頻舉牌杭州百大集團及鄂武商A,來勢洶洶地爭奪第一大股東的地位,一時間,銀泰系的資本運作風光無限,但正因為勢頭太猛,使得被舉牌企業的大股東對銀泰系產生抵觸,雙方廝殺多個回合後,銀泰系做大股東的夢想接連破碎。"知情人士表示。

  科學城此前公佈的2012年年報顯示,報告期內,公司的營業收入主要為北京柏悅酒店餐飲住宿收入。北京柏悅酒店在報告期內正常經營,業績比上年略有增長,但由於公司重組費用的增加,致使公司本年度利潤比上年有所下降。公司實現營業收入2.56億元,與上年同期相比增長5.30%;實現營業利潤2304.52萬元,與上年同期相比減少20.44%;實現凈利潤1628.67萬元,與上年同期相比凈利潤減少45.60%。

  以數傢2012年百貨類上市公司報表數據來看,行業盈利能力早已不復從前,平均綜合毛利率從10年前的30%下降至如今的不到15%。截至今年3月底,16傢上市銀行中已披露2012年年報的10傢顯示,去年上市銀行不良貸款上升最快的行業為批發、零售行業。

  此前,中國銀泰已與內蒙古錫盟、地礦集團簽訂戰略合作協議,三方將以銀泰資源為平臺,在投資收購有色金屬控礦權、探礦權、轉采礦權、采礦權建設開采以及有色金屬冶煉及深加工等方面合作。銀泰資源將於近期大規模投資地質勘查、礦業開發及礦產品深加工行業。

  上述銀泰系內部人士告訴記者,目前仍舊以百貨為主,因為發展穩定而且利潤可以保證。但百貨市場環境不好,利潤率不高,所以不會是未來重點擴張的對象;今後商業地產將是銀泰發展的重頭,並以綜合體和購物中心居多,上市公司京投銀泰和非上市的銀泰置地會力拓商業地產;雖然礦業也是一大重點,但礦業開采風險高,相對而言,地產開發性價比較高。

  不過,根據京投銀泰發佈的2012年業績預虧公告,預計2012年度歸屬於上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少40%左右。2011年,京投銀泰歸屬於上市公司股東的凈利潤為1.19億元,當年營業總收入為15.19億元。

  其中,長達7年的鄂武商大股東之爭是銀泰系失利百貨業擴張的最好註腳。高潮出現在2011年3月,銀泰系以二級市場上增持鄂武商的方式,使得大股東武商聯及其關聯方陷入被動,武商聯及其關聯方在4個月內尋找到7位一致行動人、以逾10億元現金代價保住其大股東地位。其間銀泰系和武商聯"你來我往",甚至一度在會議上發生爭執,直到去年7月,武商聯及其一致行動人以21.21元/股的高價,完成要約收購2536萬餘股鄂武商股份,使"武漢國資系"股東持股由29.32%升至34.32%,而銀泰系占股降至24%以下,至此大戰宣告結束。

  除瞭難獲第一大股東地位,銀泰系的百貨業也遭遇瓶頸。公開資料顯示,中國百貨行業毛利率在2007年達到20%峰值,之後呈現逐年下降趨勢,2011年百貨業毛利率回落至18.45%。去年一季度,百貨行業毛利率再降至18.14%。上海市商業信息中心數據顯示,截至2012年11月底,上海市重點監測的50多傢百貨店中有53%的企業出現同比下降,其中23%的企業降幅達兩位數。銷售額前20名的百貨店中9傢企業出現同比下降,其中4傢降幅超過10%。

浙江銀泰系轉身商業地產及礦業

  2005年11月,中國銀泰以2.808億元收購科學城24.4%股權,成為第二大股東。2007年9月,中國銀泰增持29.90%股權,成為科學城第一大股東。2011年7月,科學城與中國銀泰、新騰投資、利方新盛簽訂協議,購買資產估值約為6.59億元的新騰投資和利方新盛共同持有的富安礦業100%股權,至此,科學城成為銀泰系開拓礦業的上市公司平臺。

  記者在采訪中註意到,在銀泰百貨更名為銀泰商業的同時,科學城也悄然更名為"銀泰資源",即今後銀泰系會以統一的"銀泰某某"標識來運作商業、地產、礦業等主業,這是中國銀泰整體層面的統一規劃整合,也是銀泰系從以租賃為主的"輕資產型"百貨業務向高回報的"重資產型"礦業、地產業務轉型的訊號。

  頗有意思的是,銀泰系這幾年還涉足文化科學領域房子2胎銀行,其新"文化科技"板塊中開發項目包括北京銀泰鴻業高爾夫俱樂部、三亞東鑼島休閑旅遊風景區、重建王府井步行街吉祥戲院等,甚至中國銀泰還向中國雜技團註資,轉制為中國雜技團有限公司。

  主業煩惱

  起傢於浙江杭州的"銀泰系"正在將目光從主業商業百貨轉向商業地產及礦業等重資產領域。

  銀泰商業強調旗下有三大主要的業務--銀泰百貨、銀泰購物中心及電子商務(銀泰網)。沈國軍坦言,銀泰百貨乃傳統業務,但今後百貨新店會謹慎開設,購物中心板塊則是擴張的重點,電商是未來發展趨勢。

  另據銀泰百貨日前公佈的2012年全年業績數據,收入升25.3%至39.1億元,同店銷售增長約9.1%,純利增長18.4%至9.7億元。期內銷售所得款項總額增19.8%至139.4億元。

  或許,銀泰系的轉型與在百貨業上拓展連連失利也有關系。

  1997年,沈國軍從銀行辭職,並創建中國銀泰投資有限公司(下稱"中國銀泰"),次年,銀泰系確立主業--百貨,投資4億元創立浙江銀泰百貨公司,在武林廣場開店,雖然1999年銀泰百貨僅4.18億元的銷售額,但10年後,該數字超過瞭25億元。2007年,銀泰百貨在香港上市,在開創內地民企赴港上市先河的同時,也創造瞭242順位房貸0多倍單股超額認購的紀錄。目前,銀泰百貨在全國逾30傢店。

  "我在銀行工作瞭11年。做過銀行業務、辦公室主任,管過信貸業務,也去海南做過銀行企業。"沈國軍說。

  "你隻要說是銀泰什麼店,我們就知道在哪裡。"在記者趕赴銀泰辦公樓的出租車上,一位杭州司機這樣說到,"銀泰"儼然成為GPS搜索關鍵詞。

  據銀泰系內部人士介紹,銀泰系創始人沈國軍此前對百貨業務可謂事必躬親,而今他已很少過問百貨業務,基本都是在看地產和礦業項目。

  轉型

  近期,低調的銀泰突然一反常態地高調宣佈將銀泰百貨更名為"銀泰商業(集團)有限公司"(下稱"銀泰商業")。而更名的背後則蘊藏著銀泰系在經歷百貨低潮期後向重資產地產業傾斜轉型的信號。

  銀泰系版圖

  "這次更名主要是基於我們發展這麼多年以後,已不僅隻有百貨店業務瞭,還有購物中心與電商,我希望未來這"三駕馬車"齊頭並進。銀泰商業未來數年內將有約20傢新店要開業,其中大部分以購物中心為主。大概經營面積會在150萬平方米左右。在今後的3年內,銀泰商業的經營面積會接近300萬平方米,公司的經營性質將有很大的改變。"沈國軍告訴記者,盡管目前百貨店仍是主打,但未來的銀泰商業中會加碼發展購物中心。

  "如果是規模小,面積小,獨立的百貨單店的話,未來我們會開得比較謹慎些。這類百貨店會考慮以主力店的形式去進駐購物中心。今後,我們還是爭取在購物中心和電商業務上有快速的成長。"沈國軍坦言,未來希望使百貨、購物中心和電商業務以1∶1∶1之勢"三分天下"。

  "百貨業正陷低潮期,租金、人力等成本上升,租約到期甚至還未到期時,業主不續約等問題使得百貨業這幾年關店風波不斷,行業利潤下滑,且聯營扣點模式的百貨經營復雜繁瑣,越來越難做,相反,購物中心的商業地產經營模式清晰簡單,不管品牌商經營如何,作為購物中心業主方的銀泰系隻要收租即可,也不存在租賃續約問題,且有物業增值保證,購物中心的關鍵是地段和招商,目前銀泰系有至少2000多個品牌合作者,招商應該不成問題,隻要銀泰地產板塊能拿下較好地段的物業就應該有不錯的回報。這或許就是銀泰系在未來更註重商業地產型購物中心的原因。"時富金融消費產業分析師廉波說。

  記者註意到,銀泰地產板塊分為銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL、酒店、寫字樓和住宅,其中前四者都屬於結合購物中心發展的形態,根據沈國軍的計劃,未來20多傢新店中大部分都是購物中心,可見銀泰系新店大多走商業地產路線。

  "銀泰系各個板塊未來會配合發展,由銀泰置地做商業地產開發,然後由銀泰商業進行管理。我們也承認,註重購物中心發展肯定是有結合地產增值的想法,盡管投資物業成本會較高,但對我們來說這種模式盈利優勢明顯,結合娛樂的體驗式購物中心越來越重要,一旦成功則收益會更好。"沈國軍告訴記者。

  銀泰商業今年在杭州會開2傢購物中心,杭州湖濱國際名品街二期將在今年4月份試營業,建築面積有10萬平方米。今年9月,銀泰城將會在杭州城西開業。目前在建的有2個項目,一個在杭州城北,另一個在杭州餘杭臨平的地鐵物業,已動工,建成以後會是當地最大的購物中心。

  "沈國軍很懂得根據市場的變化追逐高盈利點,百貨低潮期自然要轉型高回報的商業地產。而目前電商是趨勢,銀泰網雖然現在業務占比僅4%左右,但電商板塊去年實現銷售收入近6億元,同比增長281%,所以必須發展。沈國軍與馬雲提出的合作大物流概念也與未來配合網購物流配送有關。另一個讓沈國軍看重的是礦業,雖然礦業投資有一定風險,但這也屬於高回報業務,因此今後也要力拓。"知情人士透露。

  "沈國軍是個思路靈活且具投資魄力的人,之後他又將目光放在礦業投資上。"知情人士告訴記者,投資礦業並非沈國軍一時沖動,這是他考察許久後的決定。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-09/14222065040.shtml
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劉子星

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