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  值得註意的是,不論是泰禾還是正榮,這兩傢福建開發商都是去年才剛剛進入上海市場。



  土地市場今年年初持續高溫,閩系地產商無疑起到瞭推波助瀾的作用。



  "這些閩系房企憑借積極擴張的高周轉策略,在銷售業績方面也取得瞭質的飛躍。然而,對於迅猛增長的業績,公司土地投入增幅更大,部分公司拿地金額甚至超出銷售額。" 克爾瑞中心研究員沈曉玲認為。

  近日,上海青浦區推出兩宗經營性用地,來自福建的泰禾集團以及正榮集團各有一宗土地入賬,總成交金額約40億元,溢價分別達到93%和59%。加上1月份融信集團聯合綠地集團拿到的20.4萬平方米商業用地,閩系房企加速擴張步伐引起業內熱議。

  從2013年開始,旭輝加大瞭在土地市場上的出手力度,先後拿下將近30個地塊,規模將近千萬平方米。陽光城在2012年11月才進入上海,但在一年的時間裡,該公司就斥資38.81億元拿地,搶先完成瞭環繞上海自貿區的佈局。

  根據克爾瑞研究中心監測數據顯示,閩系房企在拿地方面普遍較為激進,旭輝、陽光城、泰禾和融信四傢閩系房企銷售拿地金額比均大幅低於國內十大標桿房企3.24的均值,特別是泰禾與融信兩傢後起之秀,2013年拿地投入金額遠超當年的銷售業績。

  在國內土地市場上,閩系房企已經成為不容忽視的群體,多次高溢價拿下焦點地塊。此次成交的兩宗土地分別為上海青浦區新城一站大型社區62A-02A純住宅地塊和青浦區徐涇鎮聯民路東側商住地塊。

  "左手融資,右手拿地"是福建房企此輪擴張的普遍手段。"去年北京、上海等一線城市過熱的土地市場透支瞭市場未來兩三年的增量,市場風險在土地價格不斷推高下積聚。"同策咨詢研究部總監張宏偉認為,福建房企已經把資金杠桿作用發揮到極致,借用基金、信托等方式來拿地,再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險,一旦市場風向轉變,公司資金鏈會受到極大挑戰。

  2013年,泰禾曾斥資近200億元在全國拿地,並正式進入上海,先後購得上海閘北區商辦地塊以及寶山高境住宅地塊,此次青浦地塊是其在滬第三個項目。2014年以來,泰禾在全國拿地價款已接近30億元,獲得土地建築面積接近100萬平方米。除瞭泰禾外,近兩年來,諸如旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等起傢於福建的房企,紛紛大刀闊斧地進行全國化佈局。

  不少市場人士擔憂,包括旭輝控股、陽光城、融信集團在內的閩系房企,全國范圍內的高成本拿地不斷湧現,部分房企拿地投入遠超銷售額,背後帶來的高負債以及未來市場的不可預測將導致較大風險。

  高價拿地埋風險地雷

閩系房企全國快速拿地隱藏風險

  全國快速擴張

  以融信地產為例,2013年以來拿地金額超過240億元,而融信目前僅10個在售項目,其2013年的銷售金額約為120億元,隻夠拿地金額的一半。"而閩系房企擴張步子邁得太大,一旦經營管理能力跟不上,或者融資遇到阻礙,很容易導致公司資金鏈緊張甚至斷裂。" 沈曉玲認為。

  房企高成本拿地意味著公司需要靠不斷的融資來補充資金維持流轉,特別是對於銷售額低於拿地成本公司來說更是如此。以旭輝為例,去年旭輝以銀行貸款、發行票據以及配股的方式進行瞭4次融資,成功導入瞭約合37億元的現金流。該公司去年上半年的凈負債率也已超出60%的安全值,達到67%。

  經過94輪舉牌、與11傢開發商現場競價後,泰禾集團最終以15.3億的價格將62A-02A地塊收入囊中,溢價率92.75%,樓板價1.26萬元/平方米。緊隨泰禾高溢價奪地之後,青浦區徐涇鎮聯民路東側地塊被正榮集團收入囊中,成交金額約25.6億元,溢價59.4%,樓面價為1.58萬元/平方米。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08092614860.shtml

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