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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-07/09112766014.shtml

  在6月4日的機構電話會議上,萬科董秘譚華傑就表示,根據當前全國14個重點城市的批售比以及庫存情況可以判斷,5月份行業已經是接近底部的狀態,6月則是行業由底部開始復蘇的關鍵時間段,但"萬科不會推盤過猛以免把復蘇苗頭再次撲滅"。

  6月3日晚間,萬科公佈瞭5月份的最新銷售數據。情況顯示,當月萬科實現銷售面積122.9萬平方米,銷售金額145.4億元,銷售面積與銷售金額環比均有所增長,創下瞭今年2月份以來萬科最好的單月銷售成績。

  "中國房地產行業輕松賺錢的'黃金時代'已經結束。"萬科集團總裁鬱亮近期在接受媒體采訪時拋出的觀點言猶在耳,面對行業下半場,萬科近期動作頻頻,除瞭開始在部分地區拉開瞭價格調整的序幕外,外界關註的萬科事業合夥人制度和"B轉H"也在近期有瞭明顯進展。

  對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,從萬科各個高管的近期一些言論看,萬科對未來市場有比較清晰的認識,並持有一個謹慎樂觀的態度。 從謹慎的角度看,萬科不會盲目做行業老大,夯實基礎、謀求轉型是其考慮的根本。而從樂觀的角度看,萬科目前各個業務的擴張還是比較明顯的。

  到目前為止,萬科的股權結構都極為分散,其最大股東華潤集團僅有15%的控股權,最大的自然人股東劉元生也僅持有1.21%的萬科股份,除此之 外,萬科高層王石、鬱亮等人的持股數量都不及劉元生。"現在萬科的市值僅800多億元,隻要有兩百億元,就可以控制資產千億元的萬科",針對有可能出現的 "野蠻人",鬱亮曾有這樣的擔憂。

  取得這樣的業績跟萬科5月份加大銷售力度、在部分地區實行促銷政策不無關系。公開信息顯示,當月萬科在上海、廣州(樓盤)等一線城市均有降價走 量的樓盤出現。其中位於廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊,5月24日推出瞭204套洋房特價洋房,銷售均價約為15000至16800元/平方米,而 根據官方網簽數據,該盤最近一個月的銷售均價達到瞭21092元/平方米,售價較前期降幅接近30%。

  而在上海,萬科位於浦東新區北蔡板塊的"海上傳奇"項目5月份加推的房源報價也降低到瞭36000元/平方米,較之前3月份約41000元/平方米的報價低瞭近5000元。此外還有"存5萬元抵8萬元"的促銷舉措。

  盡管萬科方面一直否認"降價"一說,並堅持認為價格是由市場決定的,企業隻能"發現"價格,而不可能單方面"決定"價格,萬科總部也不會給一線公司定價,一線公司完全有自由定價權。但作為行業龍頭,萬科基於當前市場判斷的一舉一動都會觸動市場的敏感神經。

  這是自5月28日以來,盈安合夥第四次增持萬科股票,這四次增持累計使用資金12.45億元,累計持股量達到瞭1.34%,盈安合夥由此成為瞭萬科的第二大股東。

  今年前五月,萬科已經累計實現銷售面積647.3萬平方米,銷售金額815.2億元,分別比去年同期增長7.0%和16.2%。單從數據上看, 雖然5月份萬科銷售略有回升,前五月的銷售情況總體也保持著增長態勢,但增長幅度非常小。縱觀萬科今年以來的月銷售簡報,累計銷售面積與銷售金額同比 2013年同期數值也呈下行趨勢,增速已明顯放緩。

降價與增持 萬科加速調整佈局下半場

  合夥人制度落地

  在緊跟市場節奏的前提下,萬科年初宣佈今年將要實施的合夥人制度也開始步入正軌。6月3日,在發佈5月份銷售情況的同時,萬科還公告宣佈,代表 公司1320名事業合夥人的深圳(樓盤)盈安財務顧問企業(有限合夥)(以下簡稱"盈安合夥"),當日繼續增持萬科A股股票6184.2312萬股,占公 司總股本的0.56%。

  根據萬科方面透露的信息,代表著萬科1320位事業合夥人權益的盈安合夥於4月25日成立,5月12日取得工商登記核準,出資額為14.1億元,執行合夥人的委托代表是萬科監事會主席丁福源。此後,盈安合夥將通過資產管理計劃在二級市場購買萬科A股票。

  中信建投行業分析師蘇雪晶預計,目前盈安合夥可動用的集體獎金規模在15億~20億元左右,在不考慮未來每年新增集體獎金以及股價變動的情況 下,按不同杠桿層次敏感性測算,盈安合夥對應可增持萬科股份最高超過10%。這將大大鞏固萬科管理層對萬科的控制權,有效防止"野蠻人"入侵,同時亦可讓 萬科員工共享企業成長的業績。

  "這不光體現在產品線的擴張上,也體現為資本層面的擴張。比如'B轉H'就受到瞭很多海外投資者的青睞。總體上看,未來萬科的發展空間依然要大於同類房企。"嚴躍進說道。

  在鬱亮看來,事業合夥人機制對萬科的未來之所以重要,是因為它是一種全新的管理機制、分享機制和發展機制。

  不少行業人士均認為,通過事業合夥人機制,萬科實現瞭公司和管理層雙方利益的共享與捆綁,這不僅有利於抵禦野蠻人的入侵,同時也有利於萬科管理 層的穩定。近年來,由於各種原因,萬科流失瞭不少優秀的職業經理人,通過事業合夥人的利益捆綁,能夠激發職業經理人的創業熱情,維持管理團隊的穩定。

  "我們並不擔心短期的波動,因為行業長期向好的趨勢並未改變,但我們需北投區二胎要考慮十年之後萬科應該怎麼走。"鬱亮表示。顯然,在行業的下半場,萬科思考的不僅僅是如何維持行業的領先者地位,同時需要考慮,未來的萬科是否還能掌握在萬科的職業經理人手中。

  值得註意的是,在合夥人制度之外,事關未來萬科資本市場融資的B轉H也進入最後實施階段。自6月4日起,萬科B股股票開始停牌。接下來,萬科B 將進入現金選擇權派發、行權申報、行權清算交收階段。跟蹤萬科的分析師們普遍認為,現金選擇權已不成問題,萬科B 轉H 成功實施幾成定局。

內容來自sina新聞
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劉子星

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