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中國海外龍湖地產萬科問鼎地產公司前三甲

中國海外、龍湖地產、萬科繼續問鼎前三甲，在"面粉貴過面包"、回報低於成本的最壞時代，對於它們而言則是整合的最好時代。

這是最好的時代，也是最壞的時代。

對於地產行業亦是如此--這是最壞的時代，調控政策之下，房價繼續上漲的空間已不大，但地價卻在持續攀升，"面粉貴過面包"成為普遍現象，行業平均營業利潤率進一步下降；這也是一個最好的時代，至少對於某些企業來說，因為，當行業平均的效率隱含回報低於資金成本時，行業必將進入一個整合的時代，而在未來1-2年內將出現較嚴重資金缺口的企業將成為第一輪整合的對象。

在此背景下，北京貝塔咨詢中心與《證券市場周刊》繼續聯合推出2013年度地產上市公司綜合實力排行榜，在綜合考慮瞭地產上市公司的財務安全性、運營效率、成長潛力、戰略理性、規模效應五個方面的因素後(各指標計算方法詳見本刊2009年第22期《經營效率制勝》和第23期《金融理性王者》)，對124傢A+H地產上市公司進行綜合實力排名。

其中，財務安全性和戰略理性兩個指標分別從靜態和動態角度反映瞭地產企業的財務安全狀況，而運營效率和成長潛力指標則反映瞭調控背景下地產企業進行商業模式轉型與多元金融工具應用的空間，最後，規模效應反映瞭商業和金融模式跨區域復制的能力。

這五項指標對企業的未來發展都有著重要意義，在調控的背景下，均衡的實力顯得更加重要，也因此，我們對五項指標進行綜合加權，分別賦予20%的權重，以計算綜合實力評分。

在2013年度地產上市公司綜合實力排行榜中，中國海外、龍湖地產、萬科、碧桂園、保利地產、金地集團、融創中國、恒大地產、雅居樂地產、建業地產排名前十。

房價去泡沫化反復

2012年，31個省及直轄市的城鎮人均可支配收入平均增長瞭12.9%，36個大中城市的人均可支配收入平均增長12.1%；而截至2012年末，36個大中城市新建商品住宅的平均價格指數(同比)為99.94，即，平均的價格漲幅為-0.06%，其中，北京同比上漲2%，上海同比零增長，而杭州房價則同比下降瞭7.6%。

以此計算，2012年末，北京、上海的月供收入比分別從2011年末的140%以上降至134%和136%，深圳從104%降至96%，廣州從63%降至60%，杭州則從75%降至64%。一線城市加權平均的月供收入比從2011年末的115%降至108%，較剛需可承受房價平均高出26%，但較2011年末32%的泡沫幅度已縮減瞭19%。

二線城市方面，2012年新建商品住宅的同比價格漲楊梅土地貸款房貸幅普遍不到2%，其中溫州的房價更出現11.4%的下降，青島的價格降幅也達到3.6%，結果二線城市平均的月供收入比從上年末的54%降至50%，較剛需可承受房價平均高出7%，較2011年末11%的泡沫幅度也縮減瞭4個百分點。

以上數據顯示，2012年全年的地產調控政策確實發揮瞭一定作用，房價的停漲和收入的上升使一線城市的泡沫幅度有所縮減。

然而，2013年一季度以來的新一輪房價上漲已追回瞭2012年的收入漲幅。其中，北京、上海、廣州一線城市房價上漲幅度普遍在10%左右。2013年4月，一線城市加權平均的月供收入比已從2012年末的108%上升到117%，相應的，當前房價較剛需可承受的房價平均高出32%，即使考慮預期的收入上升空間，當前房價較剛需可承受房價仍高出27%。

二線城市方面，2013年以來的房價漲幅略低於一線城市，但36城市新建商品住宅的平均價格漲幅也達到瞭4.7%。結果，2013年4月二線城市加權平均的月供收入比從上年末的50%上升到52%，當前房價較剛需可承受房價平均高出9%。其中，福州、溫州、天津、蘭州的當前房價較剛需可承受房價高出30%以上。

至於三、四線城市，當前的主要壓力並不來自於房價，而是人口外流所造成的空心化問題，未來城鎮化能否真正激活這部分城市的潛力還有待考察。

地價攀升，行業營業利潤率下降

與波動的房價相比，自2009年以來，地價呈持續上漲趨勢。2012年，36個大中城市居住用地的平均價格上漲瞭3.0%，商業用地的平均價格上漲瞭4.0%；2013年一季度，土地價格加速攀升，36個大中城市居住用地的同比價格漲幅已擴大到5.1%，商業用地的同比價格漲幅擴大到5.3%。

其中，北京居住用地的平均價格達到13838元/平方米，上海居住用地的平均價格達到24507元/平方米，深圳更是高達28438元/平方米，隻有杭州地價在調控以後出現瞭較明顯的下降，目前維持在15000元/平方米的水平。

"面粉貴過面包"已呈普遍現象，但在經濟增速減緩、調控壓力持續存在的情況下，地產企業消化高地價的能力在減弱，也因此，整個2012年和2013年一季度土地招拍掛市場的成交價款同比增幅均為負數，2012年全年土地成交價款同比減少17%。為瞭保持利潤水平，地產企業更多轉向瞭協議收購等市場，全年住宅開發投資的同比增速從2011年的30.2%降至11.4%。

2013年隨著樓市的復蘇，住宅投資的同比增速也恢復到20%的水平，1-4月的土地成交價款同比增長瞭11%，並推動多處"新樓王"的誕生。但高地價下，地產企業的利潤率下降趨勢已是不爭的事實--2012年124傢地產上市公司平均的營業利潤率僅為20%，較2011年下降兩個百分點，而過去5年中，地產上市公司平均的營業利潤率已下降瞭4個百分點。

利潤率在下降，周轉速度依楊梅二胎借貸二胎年息然在低位徘徊。

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海外龍湖萬科問鼎地產前三甲

高地價消耗資金，周轉速度低

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/14392297816.shtml

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劉子星

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