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  "目前我國經濟存在下行壓力,1~5月三個主要投資方向中,隻有基礎建設投資是增長的。因此,作為基礎設施投資中的棚改對於拉動經濟增長來說,將發揮重要作用。"國傢發改委經濟體制與管理研究所金融中心主任張海魚在接受中國房地產報記者采訪時說。

內容來自sina新聞

  "棚改不僅可以改善居民居住環境,還可以有效拉動地方投資,尤其在全國建設性用地愈發緊俏的情況下,所以是大有文章可做的。"張傳勇表示。他同時強調,棚改需要投入大量的時間和資金,如何解決好資金及落實問題是一項重大的系統工程。

  "棚改項目需要地方政府積極進行政策設計,通過成本效益核算,在土地、稅收方面讓利調動開發企業的積極性。要結合市場狀況,保證開發企業基本利潤率。"張海魚認為。

  6月27日,十二屆全國人大常委會第九次會議表決通過:免去薑偉新的住房和城鄉建設部(下稱"住建部")部長職務,任命陳政高為住建部部長。

 棚改拉動萬億投資

  按照規定,棚戶區改造的安置房戶均面積在45平方米/戶以上。銀河證券做瞭一份分析報告,湊整按每戶50平方米、每平方米投資2000元簡單測算,今年470萬套的棚戶區改造房建設將拉動5000億元左右的投資額。

  在國際金融投資傢聯合會執行主席孫飛看來,解決棚改融資問題,可成立棚改產業基金會,"積極探索融資渠道多元化,由政府主導,鼓勵公積金、社保基金參與進來。"

  "此前的國務院常務會議提出,要采取市場化方式發行住宅金融專項債券,重點用於支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。發改委也發文在多個方面強化瞭對企業債券融資支持棚戶區改造的政策支持。這些政策的有效落實是下一步推進棚改工作的重要方面。"住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國房地產報記者采訪時說。

  資金渠道突破

  棚改有望加速

  融資渠道的突破讓棚改有瞭推進的動力,但如何能讓更多的房企參與,還需要考驗中央政策以及地方政府的智慧。

  "這有利於部分抵消樓市調控帶來的對投資的負面效應,起到保投資、拉消費、穩經濟的作用。"華東師范大學城市發展研究院研究員張傳勇肯定瞭棚戶區改造對房地產市場的積極作用。

  對於這1萬億元資金的拉動作用,國傢信息中心經濟預測部副主任祝寶良在接受中國房地產報記者采訪時表示,"如果啟動起來,這會帶動起鋼材、建材等上下遊產業,這些無疑會對下半年的經濟增長做出一部分貢獻。"

  "政府已經準備調整政策"中,包括哪些方面成為各方爭相討論的焦點。不過可以預見的一點是,在經濟乏力、新增長點尚不明顯之際,總理力主的棚改工作將擔負起重要作用。

  "沒有金剛鉆,別攬棚改活。"一位知名房企的市場營銷部經理這樣對中國房地產報記者直言,"棚改有'兩個固定,一個不固定'特性:銷售對象固定,都是回遷戶;銷售價格固定,政府規定好瞭。銷售周期不固定,常有拆遷戶與政府展開'拉鋸戰'。"

  與此同時,以發行企業債形式籌集棚改資金方面也有突破。

  耗資巨大、利潤微薄,這兩個棚改攔路虎,讓大多數房企望而卻步。而若沒有房企的廣泛支持參與,想順利完成今年的棚改目標,頗有難度。

  張傳勇擔心的問題正在得到解決。

  6月26日,國傢開發銀行(下稱"國開行")拿到銀監會的批復,正式籌建住宅金融事業部。這標志著由國開行成立專門機構支持棚戶區改造工作取得重大進展,棚改資金缺口問題出現瞭政策突破。

  住宅金融事業部4月2日由國務院會議明確,將實行單獨核算,采取市場化方式發行住宅金融專項債券,重點用於支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

  在國開行的融資引領作用下,工行、建行和農行等商業性銀行的保障性住房貸款也在持續增長。

  中國銀行一位相關業務負責人告訴中國房地產報記者:"從去年下半年開始,我行就放寬瞭對於棚改的貸款條件,貸款企業自有資金比例降低至25%。今年我行會繼續加大對該業務的支持力度,預計會出臺更加具體的指導意見。"

  而平安銀行信貸部工作人員則表示,"平安銀行對於棚改的資金已經下放到各級分行,由各級分行根據實際情況制定棚改的信貸政策。"

  這隻是投資總額的一半,棚改需要支付拆遷成本、基礎配套建設等。住建部新聞發言人倪虹曾在全國兩會上透露,2014年政府工作報告確定改造的各類棚戶區470萬戶,這一規模的改造需要超過1萬億元的資金。

  5月,國傢發改委下發的《關於創新企業債券融資方式紮實推進棚戶區改造建設有關問題的通知》,發改委將酌情擴大企業債券資金用於棚戶區改造的規模,對棚戶區改造項目較多、資金缺口較大,且地方政府性債務率較低的地區,適當增加其承擔棚戶區改造的城投類公司年度發債規模指標。

  國務院總理李克強此前在訪問英國、希臘期間,多次對世界作出中國經濟不會"硬著陸"的"國際承諾",並在英國智庫演講時,明確用7.5%"下限論"代替7.5%"左右論",並表示政府已經準備調整政策,以確保政策發揮作用。

  除瞭國傢政策上的支持,地方政府的融資創新也很關鍵。"遼寧棚改的成功經驗之一就是拓寬融資渠道。"北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清表示,"政府+市場+社會的融資架構,給棚改市場引來瞭資本活水。"

  從此前的國務院常務會議強調要加強棚戶區改造,到陳政高的遼寧"棚改經驗",再到他之前的低調密集調研不難看出,未來住建部的工作重點之一無疑是在保障房建設建地貸款台中豐原建地貸款和棚戶區改造上。

  房企參與成挑戰

  在就任部長之前的一個月裡,陳政高以住建部黨組書記的身份赴皖、貴、川、湘調研瞭棚戶區改造(下稱"棚改")和保障房建設。在如期履職住建部部長後,業界普遍認為,棚改或將成為"穩增長"的重要發力點之一。

新任住建部部長棚改或成下半年經濟新發力點

  北京一傢國有開發企業人士在接受中國房地產報記者采訪時表示,"棚改項目在北京的難點在於土地一級開發。首先是拆遷,之後是完善大市政條件,包括三通一平,甚至七通一平等一系列問題。這部分投資實際上應該由政府承擔,但是當前很多都是由開發商來推動,這部分費用開發商承擔起來可不容易。"

  "在遼寧模式中,政府通過規劃主導,帶動周邊地塊、物業升值,彌補瞭棚改項目'微利'的缺點,提高瞭企業參與的積極性。"張文清認為,遼寧模式中的很多創新值得學習。"另外,遼寧模式中政府吸引開發商的招數還有'買一送一'--一般是一個棚戶區項目綁定一個普通住宅地塊,誰接手棚改項目,誰就可以以優惠價格或政策拿綁定的那塊地。這樣可以使房企的心理和利潤上都得到平衡。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/09052797718.shtml
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劉子星

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