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內容來自sina新聞

宜蘭南澳建地貸款第二陣營房企焦慮千億目標 二三線樓市尋求突圍

  實習記者 林芳菲 深圳報道

  曾經並列為"招保萬金"的四大龍頭房企，如今已明顯分屬於第一、二陣營。相對於萬科、保利千億以上的體量，招商、金地目前隻在300多億徘徊。

  過去數年，產品線偏高端的招商、金地受制於調控，發展滯緩。自2011年以來，招商、金地開始調整產品結構，加速周轉，並將商業地產作為公司另一戰略重地，千億目標也已明確。但與萬科、保利、恒大所經歷的高速發展階段不同，如今的政策、市場環境已變得嚴酷。

  應對競爭的策略。在早先進入的西安、南京等二線城市，金地的市場占有率份額進一步提升。

  值得註意的是，除瞭業務上的直接競爭外，房企之間的土地競爭也越來越激烈，導致其盈利壓力越來越大。賀建亞指出，現在一線城市的土地獲取非常困難，招商將繼續穩守一線，積極擴張二線城市，擇機進入三四線城市。招商目前在一二線城市的項目占比達80%。

  金地在一、二線城市的項目在總項目數量占比現為88%。金地總裁黃俊燦指出，為瞭避免在公開招拍掛中高價拿地，節約拿地成本，金地將以勾地、收購、舊改、合作拿地等多種方式，加大土地儲備的投入。今年一季度已獲取100萬平方米土地。

  上述問題，也是盤桓在招商和金地兩傢公司高管腦中的焦慮。

  僅就第二陣營而言，招商、金地面對的競爭對手非常強大，如龍湖、富力、遠洋、世茂等。就區域比較，二三線市場則要面對恒大、碧桂園和當地區域龍頭的夾擊。同時，正如中信證券分析陳聰所言，二三線城市房價一般不會快速上漲，盈利要保持穩定增長也變得困難。

  招商地產廈漳公司負責人認為，通過產品設計、成本控制、合理的品建融新北蘆洲建融牌營銷，持續降低成本，可能是一線品牌房企在二線乃至三四線的生存之道。

  金地也是在近兩年才開始進入三四線城市。金地將深耕某一區域作為

  調控下的產品轉型

  對於招商、金地而言，這兩年提速最迫切的改變，當是轉變其偏高端的產品線。相對於萬科、保利近幾年80%-90%的中小戶型產品比例，招商和金地2012年以前的大戶型產品卻占瞭5成以上。

  目前來看金地的調整尚可。年報數據顯示，2012年，招商地產銷售均價達1.47萬元/平方米，金地的全年銷售均價為1.19萬/平方米，同比下降14%。保利均價則為1.13萬/平方米、萬科更低至1.09萬/平方米。

  招商地產總經理賀建亞指出，堅持擴大剛需產品的供應，是目前比較明智的一個選擇。但招商現在大戶型、豪宅類的產品仍然偏多，超過五成。目前招商基本不拿豪宅用地，而是盡量開發偏向中低價位、中小戶型的產品，從而均衡產品結構。

  金地已更為激進地調整瞭產品結構。2012年，金地中小戶型產品占比為65%，2013年金地的新推盤面積約為346萬平方米，貨值400億，中小戶型產品占比80%。

  蘭德咨詢總裁宋延慶指出，國五條之後，一線城市更趨嚴厲的限價政策，對房企的產品結構要求更為偏向中小戶型。上海甚至提出瞭類似於90/70的指標。"大戶型產品目前積壓嚴重，出貨很困難，尤其是在杭州、北京、上海等城市。"萬科董秘譚華傑對本報記者說，北京地區中小戶型產品偏少。

  萬科早在2008年便制定瞭以中小戶型為主的策略，而招商、金地轉變產品結構，更多是近年來踏錯市場節奏之後的無奈選擇。然而，當招商、金地的產品變得跟萬科、保利一樣，他們的特色和優勢又將何在？

  利潤率下滑之憂

  近年來，由於地價上漲、建築材料和勞動力成本上升以及房價受到調控，房地產企業的毛利潤呈下滑的態勢。如招商地產去年全年整體毛利率下降5個百分點至51%，金地2012年房地產業務的毛利率為32.04%，比上年減少7.27個百分點。

  金地財務總監韋傳軍指出，毛利率下滑是整個行業普遍的現象，假若長期保持40%或者更高的毛利率，不合適也不現實。

  兩傢二胎利率多少公司都提出，用提高周轉率來保持盈利水平的穩定。

  黃俊燦稱，金地今年已明顯提速。一季度累計簽約銷售65.4萬平方米，簽約金額86.4億元，同比分別增長57%和89%。2013年計劃新開工面積572萬平方米，相比去年同期計劃數翻倍。今年計劃投資拿地150億，目前已完成約一半。

  韋傳軍說，為控制毛利率下降，金地采取瞭多種措施。最直接的方法是控制成本費用，去年金地費用率的降幅非常大；其次是加強工程成本管理，目前在建項目的成本優化瞭接近20億；此外，產品的標準化、系列化將會加速周轉速度。

  黃俊燦提出，金地的目標是未來3-5年實現千億銷售額。招商計劃在2018年前達到年度銷售千億，百億利潤。

  據賀建亞介紹，招商今年新開工面積達405萬平方米，存貨周轉率計劃達到0.25。明後年計劃達到0.3，逐步趕上房地產業先進公司的水平。

  (21世紀經濟報道)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07552112859.shtml

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